Bisnis rumah kos sering dianggap sebagai salah satu bentuk investasi properti yang relatif mudah menghasilkan pendapatan rutin. Setiap bulan pemilik menerima uang sewa dari penghuni, tetapi pemasukan tersebut tetap memiliki konsekuensi perpajakan yang perlu dipahami sejak awal.
Kebingungan biasanya muncul karena rumah kos sering disamakan dengan rumah kontrakan. Padahal, perlakuan Pajak Penghasilan (PPh) atas keduanya tidak sama.
Pemilik kos juga perlu memperhatikan perubahan aturan perpajakan pada 2026. Pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 20 Tahun 2026 yang mempertahankan tarif PPh Final UMKM sebesar 0,5 persen sekaligus mengubah sejumlah ketentuan mengenai siapa yang dapat menggunakan fasilitas tersebut.
Uang Sewa Kos Tidak Dipotong PPh Final 10 Persen
Penghasilan dari rumah kos tidak otomatis dikenai PPh Final 10 persen sebagaimana persewaan tanah dan/atau bangunan yang masuk dalam ketentuan PP Nomor 34 Tahun 2017.
Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa jasa pelayanan penginapan, termasuk rumah kos, tidak termasuk dalam penghasilan persewaan tanah dan/atau bangunan yang dikenai PPh Final 10 persen tersebut.
Perbedaan ini penting karena pemilik rumah kos tidak bisa langsung mengambil angka 10 persen dari seluruh uang sewa lalu menganggapnya sebagai pajak yang harus dibayarkan.
Penghasilan dari kegiatan usaha kos tetap perlu diperhitungkan dalam kewajiban perpajakan pemiliknya. Dengan kata lain, tidak terkena PPh Final 10 persen bukan berarti penghasilan kos bebas pajak.
Aturan 2026 Membawa Perubahan Penting
Perubahan yang perlu diperhatikan pemilik kos datang dari PP Nomor 20 Tahun 2026. Regulasi ini mempertahankan tarif PPh Final UMKM sebesar 0,5 persen untuk kelompok wajib pajak tertentu.
DJP menjelaskan, fasilitas tersebut dapat digunakan oleh wajib pajak orang pribadi, perseroan perorangan yang didirikan oleh satu orang, serta koperasi dalam negeri yang memenuhi ketentuan dan memiliki peredaran bruto tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.
Bagi pemilik kos yang menjalankan usahanya sebagai wajib pajak orang pribadi dan memenuhi seluruh persyaratan, ketentuan ini menjadi salah satu skema yang dapat digunakan untuk menghitung PPh atas usaha.
Hal menarik lainnya, PP 20 Tahun 2026 mengubah ketentuan mengenai jangka waktu bagi wajib pajak orang pribadi. Selama masih memenuhi kriteria, penggunaan tarif PPh Final 0,5 persen tidak lagi dibatasi oleh masa pemanfaatan seperti pada ketentuan sebelumnya.
Baca juga: Minat Cari Rumah Naik 13 Persen, Tapi Transaksi Masih Lesu, Ini Penyebabnya
Omzet Rp500 Juta Pertama Masih Mendapat Fasilitas
Angka Rp500 juta menjadi salah satu bagian terpenting yang perlu diketahui pemilik kos skala kecil.
Wajib pajak orang pribadi yang memenuhi ketentuan mendapatkan fasilitas tidak dikenai PPh atas bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak. Ketentuan tersebut tetap berlaku setelah diterbitkannya PP Nomor 20 Tahun 2026.
Artinya, pemilik kos dengan omzet usaha yang masih berada di bawah atau mencapai Rp500 juta dalam satu tahun tidak serta-merta membayar PPh 0,5 persen atas seluruh pemasukan tersebut.
Fasilitas tersebut berlaku pada bagian omzet sampai Rp500 juta. Setelah melewati batas tersebut, bagian omzet yang memenuhi ketentuan tarif final dapat dikenai PPh Final 0,5 persen.
Gambaran sederhananya, apabila seorang pemilik kos memenuhi syarat sebagai wajib pajak orang pribadi dan omzet usahanya dalam setahun mencapai Rp700 juta, fasilitas Rp500 juta pertama perlu diperhitungkan terlebih dahulu. Bagian omzet di atas batas tersebut kemudian menjadi bagian yang perlu diperhitungkan dalam pengenaan PPh sesuai ketentuan yang berlaku.
Contoh Hitungan Sederhana Pemilik Kos
Misalnya sebuah usaha kos milik wajib pajak orang pribadi menghasilkan omzet Rp700 juta dalam satu tahun pajak.
Dengan asumsi pemilik memenuhi seluruh persyaratan penggunaan PPh Final UMKM, bagian omzet sampai Rp500 juta memperoleh fasilitas tidak dikenai PPh. Sisa omzet sebesar Rp200 juta menjadi bagian yang diperhitungkan dengan tarif PPh Final 0,5 persen.
Perhitungannya menjadi:
Rp700 juta – Rp500 juta = Rp200 juta
Kemudian:
0,5 persen × Rp200 juta = Rp1 juta
Dalam ilustrasi tersebut, PPh Final yang dihitung adalah Rp1 juta.
Contoh tersebut hanya menggambarkan mekanisme dasar. Kondisi sebenarnya tetap perlu disesuaikan dengan status wajib pajak, jenis penghasilan, periode usaha, serta ketentuan perpajakan lain yang berlaku.
Batas Rp4,8 Miliar Bukan Hanya Melihat Satu Kamar Kos
Kesalahan lain yang bisa terjadi adalah menganggap batas Rp4,8 miliar hanya dihitung berdasarkan pemasukan dari satu unit usaha.
DJP menjelaskan bahwa batas peredaran bruto tersebut berkaitan dengan keseluruhan peredaran bruto dari usaha dan jasa sehubungan dengan pekerjaan bebas sesuai ketentuan. Karena itu, pemilik usaha yang mempunyai beberapa sumber pemasukan perlu memperhatikan seluruh omzet yang menjadi dasar penghitungan.
Persoalan ini menjadi semakin penting bagi pemilik kos yang juga menjalankan bisnis lain. Pemasukan tidak sebaiknya dihitung secara terpisah hanya untuk mempertahankan omzet di bawah batas tertentu.
Ketentuan terbaru juga memperhatikan kondisi usaha dalam satu keluarga untuk mencegah pemecahan kegiatan usaha secara artifisial demi memperoleh fasilitas pajak.
Karena itu, semakin besar bisnis kos yang dimiliki, semakin penting pencatatan omzet dilakukan secara tertib.
Rumah Kos Berbeda dengan Kontrakan
Perbedaan antara kos dan kontrakan menjadi bagian yang sering membuat masyarakat keliru menghitung pajak.
Persewaan tanah dan/atau bangunan pada dasarnya masuk dalam skema PPh Final 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017. Namun, jasa pelayanan penginapan seperti rumah kos memiliki perlakuan berbeda sehingga tidak bisa langsung disamakan dengan persewaan rumah kontrakan.
DJP juga pernah menjelaskan bahwa penghasilan rumah kos tidak dikenai PPh Final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan. Perlakuannya mengikuti ketentuan perpajakan atas kegiatan usaha yang sesuai dengan status wajib pajaknya.
Karena itu, pemilik properti sebaiknya tidak hanya melihat jenis bangunannya, tetapi juga bagaimana kegiatan tersebut dijalankan dan bagaimana penghasilannya dikategorikan dalam sistem perpajakan.
Baca juga: Cara Menghitung KPR Rumah Rp500 Juta, Lengkap dengan Simulasi Cicilan per Bulan Tahun 2026
Pajak Daerah Kos Juga Sering Disalahpahami
Ada satu hal lain yang perlu diluruskan. Sebagian masyarakat masih menggunakan aturan lama yang memasukkan rumah kos dengan jumlah kamar tertentu ke dalam kategori hotel untuk pajak daerah.
Ketentuan tersebut berasal dari rezim pajak daerah lama. UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) kemudian mencabut UU Nomor 28 Tahun 2009 yang sebelumnya menjadi dasar pengaturan tersebut.
DJP menjelaskan bahwa dalam ketentuan yang berlaku sekarang, rumah kos tidak lagi masuk dalam definisi jasa perhotelan seperti pada aturan sebelumnya. Karena itu, perlakuan pajak daerah atas hotel tidak dapat begitu saja diterapkan kepada rumah kos.
Perubahan ini penting karena pemilik kos yang masih menggunakan informasi lama mengenai batas jumlah kamar dan pajak hotel berpotensi mengambil kesimpulan yang keliru.
Meski begitu, aspek pajak daerah tetap perlu diperhatikan berdasarkan ketentuan daerah masing-masing apabila terdapat pungutan daerah lain yang relevan dengan kegiatan usaha tersebut.
PPN Bukan Pajak yang Perlu Ditakutkan Pemilik Kos
Pertanyaan lain yang sering muncul adalah apakah uang sewa kamar kos harus dikenai Pajak Pertambahan Nilai atau PPN.
Jasa perhotelan tertentu termasuk jasa penyewaan kamar yang masuk kelompok jasa perhotelan merupakan jenis jasa yang tidak dikenai PPN. Ketentuan tersebut berbeda dengan jasa sewa properti tertentu yang masuk objek PPN.
Kondisi tersebut semakin memperlihatkan bahwa istilah “sewa properti” tidak cukup untuk menentukan perlakuan pajak. Jenis kegiatan, karakter jasa, dan status usaha perlu dilihat secara bersamaan.
Pemilik Kos Perlu Mulai Mencatat Omzet Secara Rutin
Perubahan aturan perpajakan membuat pencatatan pemasukan menjadi semakin penting bagi pemilik usaha kos.
Pencatatan dapat dimulai dari jumlah kamar yang disewakan, harga sewa, tanggal pembayaran, biaya tertentu yang dibebankan kepada penghuni, hingga pemasukan lain yang masih berkaitan dengan kegiatan usaha.
Kebiasaan tersebut akan memudahkan pemilik ketika harus menghitung peredaran bruto dalam satu tahun pajak. Pencatatan juga dapat membantu membedakan uang yang benar-benar merupakan pendapatan usaha dengan transaksi lain.
DJP sendiri menekankan bahwa PP 20 Tahun 2026 tidak sekadar mempertahankan tarif 0,5 persen. Pemerintah juga menata kembali sasaran fasilitas agar benar-benar dinikmati pelaku usaha yang memenuhi kriteria.
Bagi pemilik kos kecil, perubahan ini justru bisa menjadi kesempatan untuk mulai menata administrasi usaha sejak dini.
Jadi, Apakah Bisnis Kos Kena Pajak?
Jawabannya ya, penghasilan dari bisnis kos tetap memiliki konsekuensi perpajakan, tetapi bukan berarti seluruh uang sewa kamar langsung dikenai PPh Final 10 persen.
Pemilik kos yang merupakan wajib pajak orang pribadi dan memenuhi persyaratan dapat menggunakan skema PPh Final UMKM 0,5 persen dengan batas peredaran bruto sesuai ketentuan. Pada saat yang sama, omzet sampai Rp500 juta dalam satu tahun pajak memperoleh fasilitas tidak dikenai PPh bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi syarat.
Aturan 2026 juga membawa perubahan penting karena wajib pajak orang pribadi yang memenuhi kriteria dapat memanfaatkan tarif 0,5 persen tanpa batas waktu selama tetap memenuhi persyaratan.
Dengan demikian, pemilik kos tidak cukup hanya menghitung berapa kamar yang terisi setiap bulan. Status wajib pajak, total omzet, jenis penghasilan, serta aturan yang berlaku perlu diperiksa secara menyeluruh agar kewajiban pajak tidak salah dihitung.
Bagi masyarakat yang baru berencana membangun rumah kos, memahami aturan ini sejak awal juga dapat membantu menghitung keuntungan usaha secara lebih realistis. Pendapatan sewa memang menjadi daya tarik utama bisnis kos, tetapi kewajiban perpajakan tetap perlu dimasukkan dalam perencanaan keuangan properti.