Membeli rumah atau tanah sering membuat orang fokus pada lokasi, harga, luas bangunan, dan kondisi lingkungan. Ada satu bagian yang kadang baru diperhatikan setelah masuk tahap transaksi, yaitu jenis hak atas tanah. Padahal, mengetahui perbedaan SHM dan HGB sejak awal bisa membantu menghindari salah paham mengenai status properti yang akan dibeli.
Dua istilah ini cukup sering muncul dalam iklan rumah, perumahan, apartemen, hingga tanah kosong. SHM biasanya dianggap sebagai pilihan yang paling kuat untuk kepemilikan rumah tinggal, sedangkan HGB banyak ditemukan pada properti yang dikembangkan oleh perusahaan atau badan hukum. Namun, perbedaannya tidak sesederhana “SHM lebih bagus daripada HGB”.
SHM dan HGB merupakan jenis hak atas tanah dengan karakteristik masing-masing. Karena itu, pilihan yang tepat sangat bergantung pada jenis properti, tujuan pembelian, status pemegang hak, serta rencana penggunaan tanah tersebut.
Apa Itu SHM?
SHM merupakan singkatan dari Sertifikat Hak Milik. Dalam hukum pertanahan Indonesia, Hak Milik merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria.
Hak Milik memberikan kedudukan yang berbeda dibandingkan HGB. Salah satu cirinya adalah tidak dibatasi oleh jangka waktu tertentu seperti HGB. Hak Milik juga dapat diwariskan selama memenuhi ketentuan hukum yang berlaku.
Karena karakter tersebut, SHM banyak digunakan untuk rumah tinggal dan tanah yang memang dimiliki secara pribadi. Sertipikat menjadi tanda bukti hak atas bidang tanah yang telah terdaftar.
Lalu Apa Itu HGB?
HGB atau Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
HGB memiliki karakter yang berbeda dengan Hak Milik karena terdapat jangka waktu hak. Aturan mengenai HGB saat ini antara lain diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021. Peraturan tersebut mengatur HGB yang berada di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, maupun Tanah Hak Milik.
Jadi, ketika sebuah rumah berstatus HGB, bukan berarti rumah tersebut “tidak memiliki sertifikat”. HGB tetap merupakan hak atas tanah yang dapat didaftarkan dan dibuktikan dengan sertipikat.
Perbedaan SHM dan HGB yang Paling Mudah Dipahami
Agar tidak tertukar, perbedaan keduanya dapat dilihat dari beberapa sisi. SHM memberikan Hak Milik atas tanah, sedangkan HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah dalam jangka waktu tertentu.
| Pembeda | SHM | HGB |
|---|---|---|
| Kepanjangan | Sertifikat Hak Milik | Hak Guna Bangunan |
| Hak | Hak Milik atas tanah | Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan |
| Jangka waktu | Tidak dibatasi seperti HGB | Memiliki jangka waktu |
| Umum digunakan untuk | Rumah dan tanah milik pribadi | Perumahan, properti usaha, dan bangunan tertentu |
| Dapat dialihkan | Dapat, sesuai ketentuan | Dapat, sesuai ketentuan |
| Dapat diwariskan | Ya, sesuai ketentuan | Dapat dialihkan/diwariskan sesuai ketentuan haknya |
| Perlu diperhatikan | Status dan riwayat tanah | Masa berlaku serta perpanjangan/pembaruan |
Tabel tersebut merupakan gambaran sederhana. Dalam transaksi nyata, status tanah dan dokumen yang melekat perlu diperiksa secara khusus.
HGB Bukan Berarti Rumahnya Tidak Bisa Dimiliki
Ada anggapan bahwa membeli rumah dengan sertifikat HGB berarti hanya menyewa rumah. Anggapan tersebut kurang tepat.
HGB merupakan hak atas tanah yang diakui dalam sistem pertanahan. Pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
Yang membedakannya adalah sifat hak atas tanah tersebut. HGB memiliki jangka waktu sehingga pembeli perlu memperhatikan masa berlaku dan ketentuan perpanjangan atau pembaruan haknya.
Karena itu, ketika menemukan rumah HGB, pertanyaan yang lebih tepat bukan sekadar “kenapa bukan SHM?”, tetapi juga “HGB-nya berlaku sampai kapan dan tanahnya berstatus apa?”
Berapa Lama HGB Berlaku?
HGB memiliki jangka waktu. Ketentuan mengenai pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGB diatur dalam peraturan pertanahan.
Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu pemberian paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun dengan memenuhi persyaratan yang ditentukan.
Ketentuan dapat berbeda tergantung dasar tanah tempat HGB berdiri. Karena itu, angka masa berlaku sebaiknya tidak hanya dilihat dari jenis sertifikat, tetapi juga dari status tanah dan dokumen yang menyertainya.
Kenapa Banyak Rumah Developer Berstatus HGB?
Pembeli rumah dari pengembang cukup sering menemukan properti dengan status HGB. Kondisi tersebut tidak otomatis menunjukkan adanya masalah.
HGB memang dapat digunakan untuk berbagai kebutuhan pembangunan dan pengembangan properti. Dalam praktiknya, status hak tanah yang digunakan pengembang dapat berbeda sesuai struktur kepemilikan dan dasar penguasaan tanah.
Bagi calon pembeli, yang lebih penting adalah memastikan sertifikatnya jelas, pengembang memiliki dasar hak yang sah, dan proses jual beli atau peralihan hak dilakukan sesuai ketentuan.
Apakah HGB Bisa Menjadi SHM?
Dalam kondisi tertentu, perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik dapat dilakukan melalui prosedur pertanahan yang berlaku.
Kementerian ATR/BPN bahkan memiliki ketentuan dan formulir terkait perubahan hak. Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur perubahan Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai serta perubahan HGB menjadi Hak Pakai dalam ketentuan tertentu.
Namun, jangan menganggap setiap HGB otomatis dapat berubah menjadi SHM tanpa syarat. Status tanah, subjek pemegang hak, penggunaan tanah, serta dokumen yang diperlukan tetap harus diperiksa.
Jika rumah dibeli dari developer, tanyakan terlebih dahulu apakah sertifikat individual nantinya dapat ditingkatkan menjadi SHM dan bagaimana mekanisme yang disediakan.
Mana yang Lebih Cocok untuk Rumah Tinggal?
Untuk rumah yang memang akan dimiliki dan ditempati dalam jangka panjang, SHM biasanya menjadi pilihan yang lebih menarik karena sifat Hak Milik tidak memiliki batas waktu seperti HGB.
Namun, rumah HGB juga bukan berarti pilihan yang buruk. Banyak orang membeli rumah HGB karena lokasi, harga, fasilitas, atau pertimbangan lainnya.
Yang perlu diperhatikan adalah memahami hak yang sebenarnya dibeli. Jangan hanya melihat tulisan “sertifikat” pada iklan, tetapi periksa jenis hak, masa berlaku, dan status tanahnya.
Bagaimana dengan KPR Rumah HGB?
Rumah dengan status HGB dapat berkaitan dengan pembiayaan melalui bank, tergantung kebijakan bank dan kondisi sertifikat.
Bank biasanya melakukan pemeriksaan terhadap legalitas properti sebelum memberikan pembiayaan. Karena itu, rumah HGB tetap dapat menjadi objek transaksi apabila memenuhi persyaratan yang ditetapkan pihak terkait.
Bagi calon pembeli, hal yang lebih penting adalah memahami masa berlaku HGB dan kewajiban yang mungkin muncul ketika hak tersebut mendekati masa berakhir.
Jangan Hanya Membandingkan SHM dan HGB dari Harga
Rumah SHM memang sering dianggap lebih bernilai karena status haknya, tetapi harga properti tidak ditentukan oleh jenis sertifikat saja.
Lokasi, luas tanah, akses jalan, kondisi bangunan, fasilitas, perkembangan kawasan, dan permintaan pasar juga memengaruhi harga.
Rumah HGB di lokasi strategis bisa saja jauh lebih mahal dibandingkan rumah SHM yang berada di kawasan dengan akses terbatas. Karena itu, membandingkan properti hanya berdasarkan SHM dan HGB tidak cukup.
Periksa Sertifikat Sebelum Membayar
Jenis sertifikat sebaiknya diperiksa sebelum memberikan uang muka dalam jumlah besar. Jangan hanya mengandalkan foto sertifikat atau informasi dari iklan.
Data seperti nama pemegang hak, luas tanah, lokasi, nomor hak, serta status bidang perlu dicocokkan dengan dokumen dan kondisi di lapangan.
Kementerian ATR/BPN juga memiliki layanan informasi pertanahan dan aplikasi BHUMI yang dapat membantu melihat informasi spasial bidang tanah. BHUMI menyediakan pencarian bidang berdasarkan identitas seperti NIB dan hak.
Namun, data pada peta digital bukan pengganti pengecekan resmi. ATR/BPN menyatakan informasi BHUMI tidak dijamin sepenuhnya akurat, mutakhir, atau lengkap dan penggunaan sebagai acuan resmi perlu melalui layanan informasi pertanahan.
SHM atau HGB Sebaiknya Dipilih yang Mana?
Kalau tujuan utamanya membeli rumah untuk ditempati dalam jangka panjang dan pilihan properti yang tersedia memiliki kondisi yang sebanding, SHM biasanya lebih sederhana dari sisi kepemilikan tanah.
Sementara itu, HGB tetap dapat dipertimbangkan apabila properti tersebut sesuai kebutuhan dan seluruh status hukumnya jelas. Jangan lupa melihat masa berlaku HGB dan bagaimana mekanisme perpanjangan atau pembaruannya.
Pada akhirnya, perbedaan SHM dan HGB bukan sekadar soal mana yang lebih bagus. Keduanya merupakan jenis hak yang berbeda dan masing-masing memiliki aturan sendiri. Sebelum membeli rumah atau tanah, pastikan jenis haknya diketahui sejak awal, dokumennya diperiksa, dan proses transaksinya dilakukan melalui jalur yang benar.
Untuk transaksi bernilai besar, pemeriksaan dokumen melalui PPAT dan Kantor Pertanahan tetap jauh lebih aman daripada hanya mengandalkan informasi dari penjual atau hasil pencarian internet.