Suku bunga KPR menjadi salah satu pertimbangan terbesar sebelum membeli rumah dengan pembiayaan bank. Selisih bunga yang terlihat kecil, misalnya 1 persen per tahun, bisa memberikan perbedaan cukup besar terhadap total cicilan karena KPR biasanya berlangsung selama 10, 15, bahkan 20 tahun.
Kondisi suku bunga pada 2026 juga mengalami perubahan dibandingkan awal tahun. Bank Indonesia menaikkan BI-Rate beberapa kali hingga mencapai 5,75 persen pada Juni, kemudian mempertahankannya pada level tersebut dalam rapat Juli 2026. Keputusan ini menjadi salah satu faktor yang ikut diperhatikan perbankan dalam menentukan kebijakan kredit.
Namun, ada satu hal yang sering membuat calon pembeli rumah keliru. BI-Rate bukan suku bunga KPR yang dibayar nasabah kepada bank. BI-Rate merupakan suku bunga kebijakan Bank Indonesia, sedangkan bunga KPR ditentukan masing-masing bank berdasarkan biaya dana, risiko, kebijakan kredit, jenis nasabah, tenor, serta program yang sedang ditawarkan.
BI-Rate 2026 Berada di Level 5,75 Persen
Data resmi Bank Indonesia menunjukkan BI-Rate terakhir ditetapkan sebesar 5,75 persen pada 22 Juli 2026. Pada rapat tersebut, BI mempertahankan BI-Rate setelah sebelumnya menaikkannya dari 5,50 persen menjadi 5,75 persen pada Juni.
Posisi tersebut penting bagi pasar kredit karena perubahan suku bunga kebijakan dapat memengaruhi kondisi likuiditas dan biaya pendanaan perbankan. Meski demikian, perubahan BI-Rate tidak berarti bunga KPR langsung naik atau turun dengan persentase yang sama.
Artinya, calon debitur tetap perlu melihat penawaran masing-masing bank. Bunga promo 2 persen atau 3 persen, misalnya, biasanya hanya berlaku selama periode fixed tertentu dan bukan berarti bunga tersebut akan bertahan sampai KPR lunas.
Mengapa Bunga KPR Bisa Berbeda dengan BI-Rate?
Bank tidak menetapkan bunga KPR hanya berdasarkan BI-Rate. Ada sejumlah komponen yang ikut menentukan harga kredit, termasuk biaya dana, biaya operasional, margin, serta risiko masing-masing debitur.
Hal tersebut terlihat dari publikasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) sejumlah bank. SBDK sendiri juga belum memasukkan estimasi premi risiko untuk setiap debitur, sehingga bunga yang benar-benar ditawarkan kepada nasabah bisa berbeda.
Karena itu, jangan membandingkan KPR hanya berdasarkan angka bunga promo paling rendah. Masa fixed, periode floating, biaya provisi, administrasi, asuransi, penalti pelunasan, dan syarat pengajuan juga perlu diperhitungkan.
Suku Bunga KPR BTN 2026
BTN menjadi salah satu bank yang banyak diperhatikan ketika membahas KPR karena memiliki fokus kuat pada pembiayaan perumahan.
Untuk SBDK yang efektif 1 Juli 2026, BTN mencatat SBDK KPR/KPA sebesar 8,50 persen per tahun. Angka tersebut merupakan SBDK dan bukan otomatis menjadi bunga yang dibayarkan semua debitur KPR. BTN menjelaskan bahwa SBDK juga mengecualikan bunga khusus atau promo serta segmen debitur tertentu.
BTN juga menawarkan program bunga khusus pada sejumlah periode dan segmen. Salah satu program 2026 pernah menawarkan bunga 2,65 persen fixed 3 tahun dengan minimal plafon Rp500 juta dan tenor minimal 15 tahun. Karena program tersebut memiliki periode dan persyaratan tertentu, angka promo tidak sebaiknya dianggap sebagai bunga KPR BTN yang berlaku untuk seluruh nasabah sepanjang tahun.
Suku Bunga KPR Bank Mandiri
Bank Mandiri juga menawarkan berbagai skema bunga KPR, mulai dari fixed satu tahun hingga skema bunga berjenjang.
Dalam penawaran KPR 2026 yang dipublikasikan bank, terdapat pilihan seperti fixed 1 tahun 2,60 persen, fixed 2 tahun 3,56 persen, fixed 3 tahun mulai 2,66 persen, dan fixed 5 tahun 3,40 persen untuk kategori dan persyaratan tertentu. Beberapa pilihan membutuhkan tenor minimum yang berbeda.
Mandiri juga memiliki program bunga fixed berjenjang. Salah satu skema yang ditawarkan memberikan bunga 3,96 persen untuk tiga tahun pertama, kemudian 8,66 persen untuk tiga tahun berikutnya, dan 9,66 persen untuk empat tahun terakhir.
Angka tersebut memperlihatkan mengapa calon debitur perlu melihat bunga setelah masa promo berakhir. Cicilan yang terlihat ringan pada tiga tahun pertama belum tentu sama pada tahun berikutnya.
Suku Bunga KPR BCA
BCA memiliki pilihan bunga fixed dan fix & cap untuk KPR.
Dalam publikasi KPR pembelian yang berlaku sampai 31 Juli 2026, BCA mencantumkan bunga fixed 7,00 persen untuk satu tahun, 7,50 persen untuk dua tahun, 8,00 persen untuk tiga tahun, dan 8,50 persen untuk lima tahun. BCA juga mencantumkan bunga floating KPR sebesar 11 persen pada publikasi tersebut.
Karena periode program tersebut berakhir 31 Juli 2026, angka itu tidak sebaiknya disebut sebagai promo yang masih berlaku pada 9 Agustus 2026. Informasi tersebut lebih tepat digunakan sebagai gambaran penawaran BCA pada periode sebelumnya.
SBDK KPR/KPA BCA yang berlaku mulai 30 Juni 2026 tercatat 8,10 persen. Sama seperti bank lain, SBDK bukan berarti bunga final yang pasti diterima setiap nasabah.
Suku Bunga KPR BNI
BNI juga mempublikasikan SBDK secara berkala. Data yang berlaku mulai 15 Juli 2026 mencatat SBDK KPR/KPA sebesar 9,00 persen.
BNI Griya juga memiliki program khusus untuk segmen nasabah tertentu. Pada salah satu program 2026, misalnya, BNI menawarkan bunga mulai 2,50 persen per tahun untuk nasabah BNI Emerald dan BNI Private dengan syarat serta periode tertentu. Program tersebut berlangsung 1 April sampai 30 Juni 2026, sehingga tidak tepat jika angka 2,50 persen tersebut dianggap sebagai bunga KPR BNI yang berlaku umum saat ini.
Perbedaan antara bunga promo dan SBDK inilah yang sering membuat calon pembeli salah membaca informasi KPR.
Suku Bunga KPR BRI
BRI juga menawarkan KPR dengan skema fixed, floating, dan bunga berjenjang.
Dalam program KPR spesial yang berlangsung hingga 31 Juli 2026, BRI menawarkan beberapa pilihan, termasuk 1,75 persen fixed 1 tahun, 3,00 persen fixed 3 tahun, 3,40 persen fixed 5 tahun, dan skema berjenjang 10, 15, hingga 20 tahun. Setelah masa fixed atau berjenjang berakhir, bunga kembali menggunakan counter rate sesuai ketentuan program.
Salah satu skema berjenjang 20 tahun yang ditawarkan BRI memberikan bunga 3,00 persen pada tahun pertama hingga ketiga, 6,95 persen pada tahun keempat sampai keenam, 8,95 persen pada tahun ketujuh sampai ke-15, kemudian 10,50 persen pada tahun ke-16 sampai ke-20.
Sekali lagi, angka tersebut merupakan program yang memiliki periode berlaku. Calon debitur perlu mengecek penawaran terbaru sebelum mengajukan KPR.
Perbandingan Suku Bunga Dasar KPR
Untuk membandingkan bank secara lebih adil, SBDK KPR/KPA dapat digunakan sebagai salah satu referensi. Berikut angka resmi yang tersedia pada pertengahan 2026:
| Bank | SBDK KPR/KPA | Berlaku |
|---|---|---|
| BTN | 8,50% | 1 Juli 2026 |
| Bank Mandiri | 9,25% | Data Mei 2026, dipublikasikan Juni 2026 |
| BCA | 8,10% | 30 Juni 2026 |
| BNI | 9,00% | 15 Juli 2026 |
SBDK tersebut bukan daftar bunga promo KPR dan tidak bisa digunakan untuk menghitung cicilan final semua debitur. Masing-masing bank memiliki penilaian risiko dan ketentuan kredit sendiri.
Justru tabel tersebut berguna untuk menunjukkan bahwa angka bunga antarbank tidak seragam. Calon pembeli sebaiknya melihat SBDK bersama penawaran KPR yang benar-benar tersedia saat pengajuan.
Bunga Fixed dan Floating Jangan Disamakan
Istilah fixed sering menjadi daya tarik utama dalam iklan KPR. Bunga fixed berarti tingkat bunga ditetapkan tetap selama periode tertentu, misalnya satu, tiga, atau lima tahun.
Setelah periode tersebut selesai, bunga bisa berubah menjadi floating atau mengikuti ketentuan berikutnya dalam kontrak. Karena itu, bunga 2,65 persen selama tiga tahun tidak berarti debitur akan membayar 2,65 persen selama 15 tahun.
Sementara itu, floating berarti bunga dapat berubah sesuai kebijakan bank dan kondisi yang menjadi dasar penetapannya. Pada tahap inilah cicilan KPR dapat meningkat dibandingkan masa promo.
Jangan Hanya Melihat Cicilan Tahun Pertama
Kesalahan yang cukup sering terjadi ketika memilih KPR adalah membandingkan cicilan awal tanpa menghitung apa yang terjadi setelah masa fixed selesai.
Misalnya, bank A menawarkan bunga 2,75 persen selama tiga tahun, sedangkan bank B menawarkan 4,50 persen selama lima tahun. Secara kasat mata bank A terlihat jauh lebih murah. Namun, bank B memberikan kepastian bunga lebih lama sehingga risiko kenaikan cicilan pada tahun keempat dapat berbeda.
Calon debitur perlu meminta simulasi lengkap dari bank, termasuk cicilan setelah masa fixed, bukan hanya simulasi pada tahun pertama.
Apa yang Perlu Ditanyakan Sebelum Mengambil KPR?
Sebelum menandatangani akad kredit, beberapa angka penting sebaiknya sudah diketahui dengan jelas.
Hal yang perlu ditanyakan antara lain:
- Berapa bunga fixed dan berapa lama masa berlakunya?
- Berapa bunga setelah fixed berakhir?
- Apakah bunga setelah fixed bersifat floating?
- Berapa biaya provisi dan administrasi?
- Berapa biaya appraisal?
- Berapa premi asuransi?
- Apakah ada penalti pelunasan lebih cepat?
- Berapa total tenor KPR?
- Berapa estimasi cicilan setelah masa promo?
- Apakah ada biaya tambahan jika melakukan take over?
Pertanyaan tersebut jauh lebih penting daripada sekadar mencari bank dengan angka bunga promo paling rendah.
Bagaimana BI-Rate Mempengaruhi KPR?
Hubungan BI-Rate dan KPR tidak berlangsung satu banding satu. Ketika BI-Rate berubah, bank akan mempertimbangkan kondisi pendanaan, likuiditas, persaingan, risiko kredit, dan berbagai faktor lain sebelum menentukan harga kredit.
Pada Juli 2026, BI mempertahankan BI-Rate 5,75 persen sambil tetap menjalankan kebijakan untuk memperkuat stabilitas nilai tukar dan mendorong intermediasi perbankan.
Bagi calon pembeli rumah, keputusan tersebut berarti kondisi suku bunga perlu terus dipantau, terutama jika memilih KPR dengan periode fixed yang pendek.
Mana yang Lebih Penting, Bunga Rendah atau Cicilan Stabil?
Jawabannya bergantung pada kondisi keuangan masing-masing calon debitur. Bunga rendah di awal bisa membantu menekan cicilan pada beberapa tahun pertama, tetapi bunga yang lebih stabil dalam periode panjang bisa memberikan kepastian anggaran yang lebih baik.
KPR merupakan kewajiban jangka panjang. Karena itu, kemampuan membayar cicilan ketika bunga sudah tidak lagi berada pada level promo perlu menjadi pertimbangan sejak awal.
Rumah yang cicilannya terasa ringan pada tahun pertama belum tentu tetap ringan lima tahun kemudian. Sebaliknya, bunga sedikit lebih tinggi pada awal KPR belum tentu menjadi pilihan yang buruk jika struktur cicilan dan biaya keseluruhannya lebih mudah diprediksi.
Melihat Suku Bunga KPR Secara Utuh
Per 9 Agustus 2026, BI-Rate berada di 5,75 persen, tetapi angka tersebut bukan bunga KPR. Bank seperti BTN, Mandiri, BCA, BNI, dan BRI memiliki SBDK serta program KPR masing-masing dengan ketentuan berbeda.
Perbedaan antara bunga promo, SBDK, fixed, floating, dan bunga berjenjang menjadi hal yang perlu dipahami sebelum memilih pembiayaan rumah. Jangan sampai keputusan diambil hanya karena melihat angka 2 atau 3 persen pada iklan, tanpa mengetahui berapa bunga yang berlaku setelah masa tersebut berakhir.
Bagi calon pembeli rumah, langkah yang paling aman adalah meminta simulasi lengkap dari beberapa bank, kemudian membandingkan cicilan awal, cicilan setelah fixed, total biaya, tenor, serta ketentuan pelunasan. Dengan begitu, pilihan KPR tidak hanya terlihat murah di awal, tetapi juga tetap masuk akal untuk kemampuan keuangan dalam jangka panjang.